Územní plán Brna: jak ho číst, na co si dát pozor a co dělat
Nový územní plán Brna platí od ledna 2025 — a soudy už zrušily jeho části v šesti lokalitách. Co dokument říká, jak ho najít a co dělat, když se vám něco v okolí nelíbí.
Soused chce na proluce postavit pětipatrák. Město mění park na parkoviště. Firma kupuje pozemek vedle vaší zahrady. Jestli se to smí nebo nesmí, určuje územní plán. Je závazný pro každé stavební řízení — a od 31. ledna 2025 platí v Brně nový, první za 31 let.
Jenže je tu háček: nový ÚP je napaden u soudu a části z něj už přestaly platit. Tiše, bez oznámení. Co stojí v PDF na webu, nemusí odpovídat aktuálnímu právnímu stavu vašeho pozemku.
Co ÚP říká a kde ho najít
Územní plán určuje pro každý pozemek v Brně:
- funkční využití — co tam smí stát (bydlení, komerce, zeleň, výroba…)
- výšku zástavby — kolik podlaží, jak vysoké
- hustotu zástavby — kolik procent pozemku může zakrýt stavba
- podmínky pro rozvoj — kde musí nejdřív vzniknout územní studie
Celý platný ÚP je online na upmb.brno.cz — interaktivní mapa i textová část s regulativy.
Praktický postup: Otevřete mapu → zadejte adresu → klikněte na plochu → zjistíte funkční typ → v textové části dohledejte regulativy pro daný typ.
Klíčové pojmy
| Zkratka | Co znamená |
|---|---|
| KZP | Koeficient zastavěnosti pozemku — kolik % plochy může zakrýt stavba |
| KPP | Koeficient podlažní plochy — poměr celkové plochy podlaží k pozemku |
| NP | Počet nadzemních podlaží — maximální výška zástavby |
| ÚS | Územní studie — závazný podklad; bez ní stavba v dané ploše nesmí |
Na co se zaměřit
Zkontrolujte funkční plochu. Kód „BH” (bydlení hromadné) znamená, že tam může vyrůst bytový dům. „ZV” (zeleň veřejná) znamená park a chodníky — nic víc.
Hledejte podmínku územní studie. Řada ploch v novém ÚP smí být zastavěna teprve po zpracování územní studie. Pokud studie neexistuje, stavba tam nemůže. Přehled studií je na webu OÚPR (Odbor územního plánování a rozvoje MMB).
Sledujte úřední desku. Stavební záměr v okolí se dozvíte nejčastěji až z oznámení o zahájení územního nebo stavebního řízení — to je chvíle, kdy ještě lze reagovat.
Co je na tom méně vidět
Soud zruší část ÚP — a vy se to nedozvíte. Když Krajský soud v Brně zruší regulaci konkrétní plochy, ta část ÚP okamžitě přestane platit. Bez nového veřejného procesu, bez oznámení v lokalitě. Pozemek se pak dočasně řídí starším ÚP nebo obecnými pravidly — a to, co vidíte na upmb.brno.cz, nemusí odpovídat skutečnosti. Aktuální stav konkrétní plochy je vždy potřeba ověřit přímo na OÚPR.
Připomínka a námitka nejsou totéž. Připomínku může při změně ÚP podat kdokoli — ale pořizovatel ji nemusí individuálně vypořádat. Námitku může podat jen vlastník dotčeného pozemku nebo stavby — a pořizovatel ji musí odůvodnit a individuálně zamítnout nebo přijmout. Právě nedostatečné vypořádání námitek vlastníků je opakující se důvod soudních proher Brna.
Nový ÚP je u soudu od prvního dne. Do března 2026 eviduje město minimálně 12 žalob. Soudy zrušily části ÚP v šesti lokalitách — Kraví hora, Lužánky, Mokrá Hora, Líšeň, Medlánky, okolí přehrady. Opakující se výtka: město nevysvětlilo, proč právě konkrétní pozemek podléhá dané regulaci, zatímco srovnatelné sousední pozemky mají pravidla jiná.
Co dělat, když s plánem nesouhlasíte
Připomínka při změně ÚP — může ji podat kdokoli v termínu veřejného projednání. Oznámení je na úřední desce MMB a webu OÚPR. Připomínka nemusí být odůvodněna, ale bez odůvodnění má nižší váhu.
Námitka — jen pro vlastníky dotčeného pozemku nebo stavby. Pořizovatel musí odůvodnit, proč ji zamítá. Pokud ji zamítne bez konkrétního zdůvodnění, je to důvod pro soud — a přesně tímto Brno u soudů prohrává.
Soud — pokud byl ÚP nebo jeho změna vydána a vy jako vlastník nesouhlasíte, lze podat návrh na zrušení konkrétní části u Krajského soudu v Brně. Lhůta je 1 rok od účinnosti (nebo od chvíle, kdy jste se dozvěděli o dotčení svých práv). Nutné právní zastoupení.
Co sledovat dál
- Výsledky kasačních stížností u NSS (Mokrá Hora, Líšeň) — ukáží, jak systémový je problém s odůvodněním
- Zpracování územních studií pro rozvojové lokality — bez nich nelze v těch plochách stavět
- Změna ÚP č. 1-25 a 2-25 — probíhají, mohou opravit problematická místa
- Procesní otázka zahájení řízení — pokud ji soud otevře, může ohrozit platnost celého ÚP
Aktuální vývoj
Naposledy aktualizováno: 6.4.2026
25.3.2026 — Další dvě prohry u KS Brno
KS Brno zrušil části ÚP v okolí Brněnské přehrady (67 A 2/2026) a v Medlánkách (66 A 2/2026). Dle dostupných sekundárních zdrojů opět pro nedostatečné odůvodnění. Plné texty rozsudků nebyly ověřeny.
Zdroj: blog advokáta Davida Zahumenského — COI: zastupuje navrhovatele v sporech o ÚP
Zdroje
- Územní plán města Brna – portál UPMB — platný ÚP, interaktivní mapa, textová část
- Informativní zpráva ZMB – stav ÚPD (prosinec 2025) — přehled soudních sporů k 1. 12. 2025
- ČT24: Soud zrušil část brněnského ÚP — případ Lužánky